Si sou propietari no resident i penseu vendre el vostre immoble a Empuriabrava o Roses, és fonamental entendre els requisits legals i fiscals. Des de la retenció del 3%, l'Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) i el Certificat d'Eficiència Energètica (CEE), fins a la Plusvàlua Municipal. Us oferim un servei complet per a una venda sense complicacions.

El IIVTNU, conegut comunament com a Plusvalía Municipal, és un impost local que grava l'increment de valor dels terrenys urbans en ser transmesos. Es calcula sobre el valor cadastral del sòl i el nombre d'anys que el venedor ha estat propietari. És una despesa a considerar en la venda i sol ser pagat pel venedor, llevat de pacte en contra.

Per a venedors no residents fiscals a Espanya, la compravenda implica dos models fiscals clau:

• Model 211 (3%): El comprador de la propietat està obligat a retenir el 3% del preu de venda i abonar-lo a Hisenda com un avançament de l'impost sobre el guany patrimonial del venedor no resident. Aquest import es considera un pagament a compte del Model 210.
• Model 210 (IRNR - Impost sobre la Renda de No Residents): El venedor no resident ha de declarar el guany o pèrdua patrimonial derivada de la venda de la propietat. El 3% retingut mitjançant el Model 211 es dedueix de la quota a pagar en aquest model. Si la retenció és superior a l'impost final, Hisenda retornarà la diferència.

La Cèdula d'Habitabilitat és un document oficial que certifica que un habitatge compleix amb les condicions mínimes d'habitabilitat exigides per la normativa autonòmica (a Catalunya, la Generalitat). Acredita que l'immoble és apte per ser habitat i és obligatori per contractar subministraments bàsics (aigua, llum, gas) i per a la venda o lloguer de la propietat.

El Certificat d'Eficiència Energètica (CEE) avalua el consum energètic d'un immoble i les seves emissions de CO2, assignant-li una qualificació de la A (més eficient) a la G (menys eficient). És un document oficial i obligatori per vendre o llogar una propietat a Espanya, i ha d'estar disponible des del moment en què es publicita l'immoble. Inclou recomanacions per millorar l'eficiència.

El certificat de Comunitat de Propietaris, emès per l'administrador o president de la comunitat, és crucial en la compravenda de propietats en règim de propietat horitzontal. Acredita la situació financera del venedor respecte a la comunitat, indicant si està al dia amb els pagaments (quotes ordinàries, derrames) o si existeixen deutes. La seva presentació al notari és obligatòria i protegeix el comprador d'heretar deutes anteriors.

Les prorrates es refereixen a la distribució proporcional de despeses o impostos anuals o periòdics (com l'IBI o les quotes de comunitat) entre venedor i comprador, en funció del temps que cadascun ha estat propietari en l'any o període en curs de la transacció. Encara que l'IBI sigui responsabilitat del propietari a 1 de gener, és una pràctica justa prorratejar-lo.

La Adició d'Obra Nova és el procediment legal per inscriure al Registre de la Propietat l'existència d'una construcció nova o una ampliació significativa d'una existent. Implica obtenir llicències municipals, certificats de fi d'obra i de primera ocupació, i la seva posterior declaració davant notari i inscripció registral. És indispensable perquè la realitat física de l'immoble coincideixi amb la seva descripció legal, sent fonamental per al valor de la propietat, la seva venda i qualsevol operació de finançament.

Quan una propietat hipotecada es ven, és gairebé sempre necessari realitzar l'amortització total de la hipoteca en el mateix acte de la compravenda. Això allibera la propietat de càrregues i és una exigència del comprador i de la seva possible entitat financera. Després de l'amortització econòmica, és imprescindible tramitar la cancel·lació registral de la hipoteca en el Registre de la Propietat perquè l'immoble figuri oficialment com a "lliure de càrregues".

Les agències immobiliàries com Fincas Genovés actuen com a intermediaris experts en la compravenda i lloguer de propietats. En mercats com Empuriabrava i Roses, amb una gran diversitat d'immobles (cases amb amarratge, apartaments amb vista al mar) i clientela internacional, el seu paper és fonamental. Ofereixen serveis de valoració, màrqueting (fotografia, publicitat), gestió de visites, negociació, i assessorament legal i fiscal integral sobre tots els aspectes de l'operació, des d'impostos (Plusvalía, IBI, Models 211/210) fins a la documentació tècnica (Cèdula d'Habitabilitat, CEE) i registral. La seva experiència local i professionalitat garanteixen seguretat, estalvi de temps i major visibilitat per al client.