Wenn Sie ein nicht ansässiger Eigentümer sind und Ihre Immobilie in Empuriabrava oder Roses verkaufen möchten, ist es unerlässlich, die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen zu verstehen. Von der 3%-Einbehaltung, der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) und dem Energieausweis (CEE) bis zur kommunalen Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal). Wir bieten Ihnen einen umfassenden Service für einen komplikationslosen Verkauf.

Die IIVTNU, allgemein bekannt als Plusvalía Municipal (Gemeindliche Wertzuwachssteuer), ist eine lokale Steuer, die die Wertsteigerung von städtischen Grundstücken bei deren Übertragung besteuert. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts des Bodens und der Anzahl der Jahre berechnet, in denen der Verkäufer Eigentümer war. Es handelt sich um einen bei Verkauf zu berücksichtigenden Kostenpunkt, der in der Regel vom Verkäufer getragen wird, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Für nicht in Spanien steuerlich ansässige Verkäufer beinhaltet der Kauf und Verkauf zwei wichtige Steuerformulare:

• Modelo 211 (3% Einbehaltung): Der Käufer der Immobilie ist verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des nicht ansässigen Verkäufers an die Steuerbehörde (Hacienda) abzuführen. Dieser Betrag gilt als Vorauszahlung für das Modelo 210.
• Modelo 210 (IRNR - Einkommensteuer für Nicht-Residenten): Der nicht ansässige Verkäufer muss den aus dem Verkauf der Immobilie erzielten Kapitalgewinn oder -verlust deklarieren. Die über Modelo 211 einbehaltenen 3% werden von der in diesem Formular zu zahlenden Steuer abgezogen. Ist der Einbehalt höher als die endgültige Steuer, erstattet Hacienda die Differenz.

Die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) ist ein offizielles Dokument, das bescheinigt, dass eine Wohnung die von den regionalen Vorschriften (in Katalonien, der Generalitat) geforderten Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt. Es bestätigt, dass die Immobilie bewohnbar ist und ist obligatorisch für den Abschluss von Basisversorgungsverträgen (Wasser, Strom, Gas) sowie für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie.

Der Certificado de Eficiencia Energética (CEE - Energieausweis) bewertet den Energieverbrauch einer Immobilie und ihre CO2-Emissionen und weist ihr eine Bewertung von A (am effizientesten) bis G (am wenigsten effizient) zu. Es ist ein offizielles und obligatorisches Dokument für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie in Spanien und muss ab dem Zeitpunkt der Bewerbung der Immobilie verfügbar sein. Es enthält Empfehlungen zur Verbesserung der Effizienz.

Das Certificado de Comunidad de Propietarios (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft), ausgestellt vom Verwalter oder Präsidenten der Gemeinschaft, ist beim Kauf und Verkauf von Immobilien im Wohnungseigentum entscheidend. Es bestätigt die finanzielle Situation des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft, indem es angibt, ob er mit den Zahlungen (ordentliche Gebühren, Sonderumlagen) auf dem Laufenden ist oder ob ausstehende Schulden bestehen. Die Vorlage beim Notar ist obligatorisch und schützt den Käufer vor der Übernahme früherer Schulden.

Prorratas (Anteile/Anteilsberechnungen) beziehen sich auf die proportionale Aufteilung von jährlichen oder periodischen Ausgaben oder Steuern (wie die IBI oder Gemeinschaftsgebühren) zwischen Verkäufer und Käufer, basierend auf der Zeit, in der jeder Eigentümer der Immobilie im laufenden Jahr oder Zeitraum der Transaktion war. Obwohl die IBI am 1. Januar vom Eigentümer zu tragen ist, ist es eine faire Praxis, sie anteilig zu berechnen.

Die Adición de Obra Nueva (Neubauerklärung/Erweiterungserklärung) ist das rechtliche Verfahren zur Eintragung eines Neubaus oder einer wesentlichen Erweiterung eines bestehenden Gebäudes im Grundbuch. Es umfasst die Einholung von Gemeindegenehmigungen, Bescheinigungen über die Baufertigstellung und Erstbezugsgenehmigungen sowie deren anschließende notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch. Es ist unerlässlich, dass die physische Realität der Immobilie mit ihrer rechtlichen Beschreibung übereinstimmt, was für den Wert der Immobilie, ihren Verkauf und alle Finanzierungsvorgänge von grundlegender Bedeutung ist.

Wenn eine mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft wird, ist es fast immer notwendig, die vollständige Tilgung der Hypothek im selben Akt wie der Verkauf vorzunehmen. Dies befreit die Immobilie von Belastungen und ist eine Anforderung des Käufers und seines potenziellen Finanzinstituts. Nach der wirtschaftlichen Tilgung ist es unerlässlich, die Löschung der Hypothek im Grundbuch (cancelación registral de la hipoteca) zu veranlassen, damit die Immobilie offiziell als "lastenfrei" erscheint.

Immobilienagenturen wie Fincas Genovés agieren als erfahrene Vermittler beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Immobilien. In Märkten wie Empuriabrava und Roses, mit einer großen Vielfalt an Immobilien (Häuser mit Liegeplätzen, Apartments mit Meerblick) und internationaler Kundschaft, ist ihre Rolle von grundlegender Bedeutung. Sie bieten Bewertungsdienstleistungen, Marketing (Fotografie, Werbung), Besichtigungsmanagement, Verhandlungen und eine umfassende rechtliche und steuerliche Beratung zu allen Aspekten der Transaktion, von Steuern (Plusvalía, IBI, Modelos 211/210) bis hin zu technischen Dokumenten (Cédula de Habitabilidad, CEE) und der Registrierung. Ihre lokale Erfahrung und Professionalität gewährleisten Sicherheit, Zeitersparnis und eine größere Sichtbarkeit für den Kunden.