Si vous êtes un propriétaire non-résident et que vous envisagez de vendre votre bien immobilier à Empuriabrava ou Roses, il est fondamental de comprendre les exigences légales et fiscales. De la retenue de 3%, l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) et le Certificat de Performance Énergétique (CPE), jusqu'à la Plus-value Municipale. Nous vous offrons un service complet pour une vente sans complications.

L'IIVTNU, communément appelé Plus-value Municipale, est un impôt local qui taxe l'augmentation de valeur des terrains urbains lors de leur transmission. Il est calculé sur la valeur cadastrale du sol et le nombre d'années pendant lesquelles le vendeur a été propriétaire. C'est une dépense à prendre en compte lors de la vente et elle est généralement payée par le vendeur, sauf accord contraire.

Pour les vendeurs non-résidents fiscaux en Espagne, la transaction immobilière implique deux modèles fiscaux clés :

• Modèle 211 (3%) : L'acheteur de la propriété est tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser au Trésor public (Hacienda) comme avance sur l'impôt sur les plus-values du vendeur non-résident. Ce montant est considéré comme un acompte du Modèle 210.
• Modèle 210 (IRNR - Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) : Le vendeur non-résident doit déclarer la plus-value ou la moins-value patrimoniale découlant de la vente de la propriété. Les 3% retenus via le Modèle 211 sont déduits du montant à payer sur ce modèle. Si la retenue est supérieure à l'impôt final, le Trésor public remboursera la différence.

La Cédula de Habitabilidad (Certificat d'Habitabilité) est un document officiel qui certifie qu'un logement répond aux conditions minimales d'habitabilité exigées par la réglementation régionale (en Catalogne, par la Generalitat). Il atteste que le bien immobilier est apte à être habité et est obligatoire pour souscrire aux services de base (eau, électricité, gaz) et pour la vente ou la location de la propriété.

Le Certificat d'Efficacité Énergétique (CEE) évalue la consommation énergétique d'un bien immobilier et ses émissions de CO2, en lui attribuant une qualification de A (plus efficace) à G (moins efficace). C'est un document officiel et obligatoire pour vendre ou louer une propriété en Espagne, et il doit être disponible dès le moment où le bien est mis en publicité. Il comprend des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique.

Le certificat de Communauté de Propriétaires, délivré par l'administrateur ou le président de la copropriété, est crucial lors de la vente de propriétés en régime de copropriété horizontale. Il atteste de la situation financière du vendeur vis-à-vis de la communauté, indiquant s'il est à jour de ses paiements (charges ordinaires, appels de fonds extraordinaires) ou s'il existe des dettes. Sa présentation au notaire est obligatoire et protège l'acheteur d'hériter de dettes antérieures.

Les proratas se réfèrent à la répartition proportionnelle des dépenses ou impôts annuels ou périodiques (tels que l'IBI ou les charges de copropriété) entre le vendeur et l'acheteur, en fonction du temps pendant lequel chacun a été propriétaire au cours de l'année ou de la période de la transaction. Bien que l'IBI soit la responsabilité du propriétaire au 1er janvier, il est d'usage courant de le calculer au prorata.

L'Adjonction de Nouvelle Construction (Adición de Obra Nueva) est la procédure légale pour inscrire au Registre de la Propriété l'existence d'une nouvelle construction ou d'un agrandissement significatif d'une construction existante. Cela implique l'obtention de permis municipaux, de certificats de fin de travaux et de première occupation, puis leur déclaration devant notaire et leur inscription au registre. Il est indispensable que la réalité physique du bien immobilier corresponde à sa description légale, ce qui est fondamental pour la valeur de la propriété, sa vente et toute opération de financement.

Lorsqu'une propriété hypothéquée est vendue, il est presque toujours nécessaire de procéder au remboursement total de l'hypothèque au moment même de la vente. Cela libère la propriété de ses charges et est une exigence de l'acheteur et de son éventuelle institution financière. Après le remboursement économique, il est essentiel de procéder à la mainlevée d'hypothèque (cancelación registral de la hipoteca) au Registre de la Propriété afin que le bien figure officiellement comme "libre de charges".

Les agences immobilières comme Fincas Genovés agissent comme des intermédiaires experts dans l'achat, la vente et la location de propriétés. Sur des marchés comme Empuriabrava et Roses, avec une grande diversité de biens immobiliers (maisons avec amarrage, appartements avec vue sur la mer) et une clientèle internationale, leur rôle est fondamental. Elles offrent des services d'évaluation, de marketing (photographie, publicité), de gestion des visites, de négociation, et de conseil juridique et fiscal complet sur tous les aspects de la transaction, des impôts (Plusvalía, IBI, Modèles 211/210) à la documentation technique (Cédula de Habitabilidad, CEE) et l'enregistrement. Leur expérience locale et leur professionnalisme garantissent la sécurité, un gain de temps et une plus grande visibilité pour le client.