Als u een niet-ingezeten eigenaar bent en overweegt uw woning in Empuriabrava of Roses te verkopen, is het essentieel om de wettelijke en fiscale vereisten te begrijpen. Van de 3% inhouding, de Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten (IRNR) en het Energieprestatiecertificaat (EPC), tot de gemeentelijke waardestijging (Plusvalía Municipal). Wij bieden u een complete service voor een probleemloze verkoop.

De IIVTNU, algemeen bekend als Plusvalía Municipal (Gemeentelijke Meerwaardebelasting), is een lokale belasting die wordt geheven op de waardevermeerdering van stedelijke grond bij overdracht. Deze wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren dat de verkoper eigenaar is geweest. Het is een kostenpost om rekening mee te houden bij de verkoop en wordt meestal betaald door de verkoper, tenzij anders overeengekomen.

Voor verkopers die geen fiscaal inwoner zijn van Spanje, omvat de koopovereenkomst twee belangrijke belastingmodellen:

• Model 211 (3% inhouding): De koper van het pand is verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en dit aan de belastingdienst (Hacienda) te betalen als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de niet-ingezeten verkoper. Dit bedrag wordt beschouwd als een vooruitbetaling voor Model 210.
• Model 210 (IRNR - Inkomstenbelasting niet-ingezetenen): De niet-ingezeten verkoper moet de vermogenswinst of het -verlies aangeven dat voortvloeit uit de verkoop van het onroerend goed. De 3% die via Model 211 is ingehouden, wordt vervolgens afgetrokken van het te betalen bedrag in dit model. Als de inhouding hoger is dan de uiteindelijke belasting, zal Hacienda het verschil terugbetalen.

De Cédula de Habitabilidad (Bewoningscertificaat) is een officieel document dat certificeert dat een woning voldoet aan de minimale bewoningscondities die vereist zijn door de regionale regelgeving (in Catalonië, door de Generalitat). Het bevestigt dat het pand geschikt is voor bewoning en is verplicht voor het afsluiten van basisnutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas) en voor de verkoop of verhuur van het pand.

Het Certificado de Eficiencia Energética (CEE - Energieprestatiecertificaat) evalueert het energieverbruik van een gebouw en de CO2-uitstoot, en kent een classificatie toe van A (meest efficiënt) tot G (minst efficiënt). Het is een officieel en verplicht document voor de verkoop of verhuur van een onroerend goed in Spanje, en moet beschikbaar zijn vanaf het moment dat het pand wordt geadverteerd. Het bevat aanbevelingen om de efficiëntie te verbeteren.

Het Certificado de Comunidad de Propietarios (Certificaat van de Vereniging van Eigenaars), afgegeven door de beheerder of voorzitter van de gemeenschap, is cruciaal bij de verkoop van eigendommen in een appartementencomplex (horizontaal eigendom). Het bevestigt de financiële situatie van de verkoper ten opzichte van de gemeenschap, en geeft aan of deze aan de betalingen (gewone bijdragen, extra heffingen) voldoet of dat er openstaande schulden zijn. De presentatie ervan aan de notaris is verplicht en beschermt de koper tegen het erven van eerdere schulden.

Prorratas (Pro rata-berekeningen) verwijst naar de evenredige verdeling van jaarlijkse of periodieke uitgaven of belastingen (zoals de IBI of gemeenschapskosten) tussen verkoper en koper, op basis van de tijd dat elk eigenaar is geweest van het pand in het lopende jaar of de periode van de transactie. Hoewel de IBI de verantwoordelijkheid is van de eigenaar op 1 januari, is het een eerlijke praktijk om deze pro rata te berekenen.

De Adición de Obra Nueva (Aangifte Nieuwbouw/Uitbreiding) is de wettelijke procedure om het bestaan van een nieuwe constructie of een aanzienlijke uitbreiding van een bestaande constructie in het Eigendomsregister in te schrijven. Het omvat het verkrijgen van gemeentelijke vergunningen, opleveringscertificaten en eerste bewoningsvergunningen, en de daaropvolgende verklaring bij de notaris en registratie. Het is onmisbaar om ervoor te zorgen dat de fysieke realiteit van het pand overeenkomt met de juridische beschrijving ervan, wat van fundamenteel belang is voor de waarde van het pand, de verkoop ervan en eventuele financieringsoperaties.

Wanneer een onroerend goed met een hypotheek wordt verkocht, is het vrijwel altijd noodzakelijk om de volledige aflossing van de hypotheek te verrichten bij de koopakte zelf. Dit bevrijdt het onroerend goed van lasten en is een eis van de koper en diens potentiële financiële instelling. Na de economische aflossing is het essentieel om de doorhaling van de hypotheek in het Eigendomsregister (cancelación registral de la hipoteca) te regelen, zodat het onroerend goed officieel als "vrij van lasten" wordt vermeld.

Makelaarskantoren zoals Fincas Genovés fungeren als deskundige bemiddelaars bij de aan- en verkoop en verhuur van onroerend goed. In markten als Empuriabrava en Roses, met een grote verscheidenheid aan eigendommen (huizen met ligplaatsen, appartementen met zeezicht) en internationale clientèle, is hun rol van fundamenteel belang. Zij bieden taxatiediensten, marketing (fotografie, publiciteit), bezichtigingsbeheer, onderhandeling en uitgebreid juridisch en fiscaal advies over alle aspecten van de transactie, van belastingen (Plusvalía, IBI, Modellen 211/210) tot technische documentatie (Cédula de Habitabilidad, CEE) en registratie. Hun lokale ervaring en professionaliteit garanderen veiligheid, tijdsbesparing en grotere zichtbaarheid voor de klant.